2025年12月28日，南京紫金山脚下，一场备受瞩目的法槌落下。位于玄武区环陵路9号钟山高尔夫的一套独栋别墅，经过24小时的拍卖，最终以7489.86万元的起拍价成交。这栋评估价高达1.06998亿元的豪宅，以约七折的价格易主，并一举超越2023年同社区另一套别墅的成交纪录，成为南京法拍史上成交价最高的单套住宅。然而，令它冲上热搜、引发广泛议论的，不仅仅是这近7500万的惊人数字，还有拍卖公告中一个醒目的附加条件：买受人需承担该房产交付前所欠付的全部物业费、水费等。经计算，仅自2023年1月1日以来累计的物业费欠款，就超过了30万元。
这栋建筑面积达1322.99平方米的别墅，每月物业费高达约8600元，对于普通人而言已是难以想象的开销。拍卖本身门槛极高，仅参与竞拍的保证金就需要1000万元。即便如此，公告中关于“欠费由买受人承担”的条款，仍在舆论场激起了千层浪。在许多人的朴素认知里，谁消费谁买单，前任房主拖欠的费用理应由其自行解决。为何在司法拍卖中，这笔账却会算到新买家头上？这看似“有违常理”的规则，恰恰是法拍房这一特殊交易形式中，最需要警惕的法律风险。
事实上，购买法拍房意味着接受其全部现状与负担，其中就包括清晰载于拍卖公告中的各类欠费。南京市鼓楼区人民法院发布的这份公告，正是此类操作的典型。它不仅是简单的风险提示，更是一份具有法律约束力的文件。当竞买人缴纳保证金、出价竞拍的那一刻，其行为本身就被法律视为“以参与竞拍的实际行为表明同意”接受公告的所有条款，这在法律上构成“债务加入”。这意味着，新房主自愿加入到原房主与物业公司的债务关系中，需要对拖欠的物业费承担连带清偿责任。法院在多个同类案件的判决中均支持了这一观点，认为公告的公开性会使物业公司等债权人产生合理信赖，从而向新房主主张权利。
那么，原房主的债务是否就此一笔勾销？答案是否定的。根据合同相对性原则，物业费是基于物业服务合同产生的债务，原房主作为签约方和服务的享受者，始终是还款的第一责任人。在司法实践中，即使房屋已被拍卖，原房主也常常被判决对新房主承担的物业费负有连带清偿责任。法院明确指出，不能因为房产被拍卖就轻易免除原房主的合同义务，否则将有失公平。因此，“买受人承担”的条款，更多是保障物业公司债权能及时实现的一种安排，并未免除原业主的终极还款义务。
这栋天价别墅的交易，犹如一面放大镜，照出了法拍房“捡漏”心理背后复杂的现实图景。除了欠费，该房产还存在“自行改造搭建的建筑”，其合法性存疑，风险也需由买受人自负。近几年来，从深圳一套欠费超215万元、历经八次流拍的别墅，到各地层出不穷的物业费追讨官司，都在反复警示：法拍房的低价诱惑之下，可能隐藏着产权、清场、高额欠费乃至建筑合法性的重重陷阱。
此次拍卖仅有一位竞拍者出价并以底价成交，或许也反映了高端法拍市场买家的极度谨慎。毕竟，真正的成本远不止落槌价。在支付近7500万元房款后，新业主还需立即面对数十万元的额外账单。这提醒所有潜在的法拍房竞买者：务必做足功课！在竞拍前，必须仔细研读公告，主动前往物业、水务等部门核实所有欠费，并现场查勘房屋现状。只有将所有这些“隐形成本”纳入计算，才能评估所谓的“低价”是否真正值得。